Cómo comprar una casa en Chile paso a paso
Comprar una casa en Chile es mucho más que una simple transacción: es una de las decisiones financieras más importantes que una persona o familia puede tomar en su vida. En medio de un escenario marcado por tasas de interés en constante ajuste, condiciones bancarias exigentes y precios inmobiliarios elevados, acceder a la vivienda propia requiere planificación, paciencia y educación financiera.
En 2025, el sueño de la casa propia sigue vigente, pero el contexto obliga a estar mejor preparado. No basta con tener un ahorro: hay que conocer los pasos, anticipar los costos ocultos, comparar distintas alternativas y proteger la inversión desde el primer día.
Por eso, si estás pensando en comprar tu primera vivienda, este paso a paso te ayudará a entender el proceso completo, desde el ahorro inicial hasta la firma ante notario, incluyendo aspectos legales, crediticios y prácticos que no se deben pasar por alto. Y si ya tienes tu casa propia, entonces podrías considerar la opción de contratar un Seguro Hogar.
Diagnóstico financiero y planificación del ahorro
El primer paso es evaluar tu situación económica. Antes de pensar en qué casa quieres, debes saber con claridad cuánto puedes pagar. Lo habitual es que el dividendo del crédito hipotecario no supere el 25% al 30% de tu ingreso líquido mensual. Este cálculo es fundamental, ya que será la base para estimar el precio de la propiedad a la que podrías acceder.
Luego viene la pregunta clave: ¿tienes el pie? El pie suele corresponder al 20% o más del valor de la vivienda. Si la propiedad cuesta $100 millones, entonces deberás tener al menos $20 millones disponibles, aunque la cifra final dependerá de las políticas de cada entidad financiera.
Si estás recién comenzando a ahorrar, puedes hacerlo en instrumentos como el ahorro previsional voluntario (APV), cuentas de ahorro para la vivienda o incluso beneficios del Estado, como el subsidio DS1 para sectores medios o el subsidio DS49 para familias vulnerables. También es importante abrir una cuenta de ahorro para la vivienda, ya que en algunos programas es requisito mantenerla por un tiempo determinado.
Un buen consejo en esta etapa es solicitar una preaprobación de crédito hipotecario. Esta herramienta permite saber, con respaldo de una institución financiera, cuál sería tu capacidad real de endeudamiento. Con esa información en mano, podrás buscar una propiedad dentro de un rango realista de precio.
Búsqueda de la propiedad y revisión legal
Con un presupuesto claro, viene la parte más emocionante: elegir tu futura casa. Pero no se trata solo de enamorarse de una propiedad. Debes considerar varios factores: ubicación, conectividad, servicios cercanos, plusvalía del sector y estado del inmueble. Estos elementos afectan no solo tu calidad de vida, sino también el valor de reventa a futuro.
Una vez que encuentres una propiedad que te interese, es recomendable apoyarse en un corredor de propiedades con experiencia o, si lo haces de manera independiente, contratar asesoría legal. Lo primero es revisar los antecedentes de la vivienda:
- Que el título de dominio esté limpio.
- Que no existan hipotecas vigentes ni prohibiciones de venta.
- Que no haya deudas impagas de contribuciones o gastos comunes.
El siguiente paso es firmar la promesa de compraventa, que detalla las condiciones del negocio: precio, forma de pago, plazos y penalizaciones por incumplimiento. En esta etapa se suele pagar un adelanto (entre 5% y 10% del valor total) como señal de compromiso.
Tramitación del crédito hipotecario y firma de escritura
Con la promesa firmada, el banco inicia la tramitación formal del crédito. Esto incluye una evaluación financiera, una tasación de la propiedad y una revisión del título de dominio por parte del departamento legal de la institución.
Si todo está en orden, se coordina la firma de la escritura de compraventa, que debe realizarse ante notario. Posteriormente, este documento se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, trámite que puede demorar entre 15 y 45 días, dependiendo de la comuna. Solo entonces, la propiedad pasa a ser legalmente tuya.
Los créditos hipotecarios ofrecen distintas alternativas de tasa:
- Tasa fija: Cuota constante durante toda la duración del crédito.
- Tasa variable: Se ajusta según condiciones de mercado.
- Tasa mixta: Comienza fija y luego se vuelve variable.
Comparar condiciones entre distintos bancos es esencial. Puedes usar simuladores como los del SERNAC Financiero o plataformas especializadas para tomar una decisión informada.
Costos adicionales y seguros obligatorios
Comprar una casa requiere de planificación y decisión. Pero también de orden, asesoría y paciencia. Es un proceso que puede tardar varios meses y que está lleno de trámites, pero también de aprendizaje. La clave es no apurarse, informarse bien y apoyarse en expertos cuando sea necesario.
Por lo mismo, más allá del valor de la propiedad, hay que considerar costos adicionales como:
- Gastos notariales y de inscripción en el Conservador.
- Comisiones de tasación y evaluación.
- Costos por asesorías legales o corredoras.
Además, todo crédito hipotecario en nuestro país exige dos seguros obligatorios: el de desgravamen (que cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento del titular) y el de incendio y sismo.
También es recomendable contratar un Seguro Hogar adicional, que brinde coberturas adicionales ante imprevistos que puedan afectar a la vivienda, el cual podrás cotizar y contratar directamente en hdi.cl.